Deux taxes sur les logements vacants coexistaient jusqu’ici, avec des règles différentes selon la commune. À partir de 2027, elles n’en feront plus qu’une. La loi de finances pour 2026 crée la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, qui remplacera la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
Le principe est simple à énoncer : un seul impôt, mais deux régimes selon que votre bien se situe ou non dans une zone où l’offre de logements manque. Pour les propriétaires d’un bien inoccupé, l’année 2026 se déroule encore sous les anciennes règles. Le changement ne se ressentira qu’au moment de l’imposition établie au titre de 2027.
Concrètement, un logement est considéré comme vacant, au sens fiscal, lorsqu’il reste inoccupé pendant une certaine durée. La nouvelle taxe sera due par le propriétaire ou l’usufruitier du bien, et dans certaines situations par le preneur d’un bail à construction, à réhabilitation ou emphytéotique.
Pourquoi fusionner deux taxes en une seule
L’idée vient du Sénat, à l’origine de l’amendement qui a introduit cette fusion. Dans l’objet de son texte, le Sénat justifie l’opération « dans un souci de simplification et de lisibilité », rappelant que la cohabitation des deux taxes « entraîne une certaine confusion »[2]. La superposition de règles distinctes sur la durée de vacance, le zonage et le mode d’instauration brouillait effectivement la lecture, aussi bien pour les propriétaires que pour les collectivités.
La réforme figure à l’article 108 de la loi de finances pour 2026 et crée l’article 1406 bis du Code général des impôts[1]. Les deux dispositifs anciens, la TLV et la THLV, sont abrogés au 1er janvier 2027. La nouvelle taxe sera perçue par les communes et leurs groupements, alors que les recettes actuelles vont à l’Agence nationale de l’habitat.
Zone tendue ou pas : deux durées de vacance
La distinction entre les territoires marqués par un fort déséquilibre entre offre et demande de logements et les autres est maintenue. Dans les communes classées en zone tendue, la taxe s’appliquera automatiquement. Un logement pourra y être visé dès lors qu’il est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.
Hors zone tendue, l’application reste facultative. Les communes et intercommunalités devront délibérer pour instaurer la taxe. Là où elles font ce choix, le logement sera soumis à l’impôt après au moins deux ans de vacance au 1er janvier de l’année d’imposition.
La liste des communes où la taxe s’appliquera de plein droit a été fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, publié au Journal officiel le 29 août 2026[4]. Chaque commune y figure avec son département et son code Insee. Hors zone tendue, les anciennes décisions locales sur la THLV cesseront de produire leurs effets le 1er janvier 2027 : pour maintenir ou instaurer la taxe, les communes ou leurs groupements devront prendre une nouvelle décision avant le 1er octobre 2026, puis la transmettre au plus tard quinze jours après cette échéance.
Des taux qui peuvent grimper à 60 %
Le calcul ne change pas dans son principe : la valeur locative cadastrale du bien, déterminée par l’administration fiscale, multipliée par un taux. En zone tendue, ce taux démarre à 17 % la première année de vacance, puis passe à 34 % à partir de la deuxième. Les communes peuvent le majorer, jusqu’à porter l’imposition à 30 % puis 60 %[1].
Hors zone tendue, le taux sera fixé librement par délibération du conseil municipal, sans pouvoir dépasser 50 %[2]. L’association Que Choisir a d’ailleurs alerté sur ce point : la modulation communale pourra faire monter la note jusqu’à 60 % en zone tendue et 50 % ailleurs[3].
| Situation | Zone tendue | Hors zone tendue |
|---|---|---|
| Application | Automatique | Sur délibération |
| Durée de vacance déclenchant la taxe | 1 an | 2 ans |
| Taux plafond après majoration | 60 % | 50 % |
Source : Que Choisir
Un compteur qui ne repart pas de zéro
Un point mérite l’attention des propriétaires dont le bien est vide depuis plusieurs années. Le passage à la nouvelle taxe ne remet pas les compteurs à zéro. L’article 108 prévoit que la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 sera prise en compte pour établir la première imposition sous le nouveau régime[1]. Autrement dit, un logement inoccupé depuis deux ans en zone tendue au moment de la bascule entrera directement au taux de la deuxième année, sans repasser par le taux de départ.
Des exonérations, valables dans toutes les communes, sont maintenues. Pour trancher qui est ou non redevable, l’administration fiscale s’appuiera sur les informations transmises dans la déclaration d’occupation des biens immobiliers. Deux vérifications s’imposent donc dès maintenant : chercher sa commune dans l’annexe du décret et effectuer sa déclaration d’occupation.
Sources
4 sources · 7 faits vérifiés
